（2009年8月（yuè）13日大连市（shì）人民政府（fǔ）令第105号（hào）公布（bù））
第一章（zhāng） 总 则
第一条 为（wéi）了实施国务院《物（wù）业管理条（tiáo）例》，结合大连市（shì）实际，制（zhì）定本办法。
第二条 大连（lián）市行政区域内，业主通过选（xuǎn）聘物业服务（wù）企业，由业主和物业服务企业（yè）按照物业服务合同（tóng）约（yuē）定，对房屋及配套的设（shè）施设备（bèi）和相关场地进行维修、养护、管理，维（wéi）护物业（yè）管理区域内的（de）环境卫生和相关秩（zhì）序的活动，适（shì）用本办（bàn）法。
第三（sān）条 市及（jí）县（市）区房地产行政（zhèng）主管部门负责（zé）本行政（zhèng）区域（yù）内物（wù）业管理活（huó）动的（de）监督管理工（gōng）作。
大（dà）连经（jīng）济技术（shù）开发（fā）区管理委员（yuán）会等市人民政府（fǔ）派出机构，负责（zé）管理范围内物业管（guǎn）理活动的监（jiān）督管理（lǐ）工作（zuò）。
价格、民政、工商、建设、城建、城乡（xiāng）规划、公安等行政管（guǎn）理部门依据（jù）各自职（zhí）责，负责与物业管（guǎn）理活动有关的工作。
街道办事（shì）处（chù）、乡镇（zhèn）人民（mín）政府应当协调物业管理与社区建设的（de）关（guān）系，协助房地产行政主（zhǔ）管部（bù）门对物（wù）业（yè）管理活动进行监督（dū）管（guǎn）理。居民委员（yuán）会（huì）应当依（yī）法（fǎ）履行职责，支持、指导业主（zhǔ）委员会（huì）日常（cháng）工作。
第四条 鼓励依（yī）法（fǎ）成立物业服务行（háng）业协会。物（wù）业服务行（háng）业协会应当加强行（háng）业指导和行业自律，规范经（jīng）营行为，培训（xùn）从业人员，调解行业内部争议，维护会员合法权益，促（cù）进行业（yè）健康（kāng）发展。
第二章 业（yè）主及业主大会
第（dì）五（wǔ）条（tiáo） 房屋（wū）的（de）所有权人为业（yè）主。
业主在物业（yè）管理活动中，享有下列权（quán）利：
（一）按照物业服（fú）务合同的（de）约定，接（jiē）受物业服务（wù）企业提（tí）供（gòng）的服务（wù）；
（二）提（tí）议召开（kāi）业主大会会（huì）议，并就物业管（guǎn）理（lǐ）的（de）有（yǒu）关事项（xiàng）提出建议;
（三）提出制定和修改管理规约（yuē）、业主大会议事规（guī）则的建议；
（四）参（cān）加业主（zhǔ）大会会议（yì），行使投票权；
（五）选举业主委员（yuán）会委员，并享有被选举权；
（六）监督（dū）业（yè）主委员会的工作；
（七）监（jiān）督物业服务企业履行物（wù）业服务合同；
（八）对物业（yè）共用部位、共用设施设备和相关场地使用（yòng）情况享有知（zhī）情权和监督权（quán）；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专（zhuān）项维修资金（以下简称专项维修资（zī）金）的管（guǎn）理和使用；
（十）法（fǎ）律、法规、规章规定（dìng）的其他权（quán）利。
第六（liù）条 业主在物业管（guǎn）理（lǐ）活动中，履行下列义务：
（一）遵（zūn）守管理规约、业主大会（huì）议事规则，履行物业服务合同；
（二）遵守物业（yè）管理区域内（nèi）物业共用部位和共用设施（shī）设备的（de）使（shǐ）用、公共秩序和环境卫生（shēng）的维护（hù）等方面（miàn）的（de）规章制（zhì）度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会（huì）授权业主委员会作出的决定；
（四）按照（zhào）国家（jiā）有关（guān）规定交纳专项维修资金；
（五）按（àn）时交纳物（wù）业服（fú）务费用；
（六）参加业主大会时遵守大（dà）会程序（xù）；
（七）向物业服（fú）务企（qǐ）业提（tí）供详实、准确（què）的联系方式；
（八）接受业主大会、业（yè）主委员（yuán）会对（duì）其履行业（yè）主义务的监督（dū）；
（九）法（fǎ）律、法规、规章规定的其他义（yì）务。
第（dì）七条 下列事项由业主（zhǔ）共同决定：
（一）制定和修改业（yè）主（zhǔ）大会议事规（guī）则；
（二）制定和修（xiū）改管理规约；
（三（sān））选举（jǔ）业主委员会或者更（gèng）换业主委员会成员（yuán）；
（四）选聘和（hé）解聘（pìn）物业服务企业（yè）；
（五）筹（chóu）集（jí）和使（shǐ）用专项维修（xiū）资金；
（六）改建、重建建筑物及其附（fù）属设（shè）施（shī）；
（七）有（yǒu）关（guān）共有和共同管理（lǐ）权利的其他（tā）重大事（shì）项。
决定前款第（五）项（xiàng）和第（六）项规定的事项（xiàng），应当经（jīng）专有部分（fèn）占建（jiàn）筑物总（zǒng）面积三分之二以上的业（yè）主且占总人数（shù）三分之二以上的（de）业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建（jiàn）筑物（wù）总面积（jī）过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八条 新建物业项目（mù），包括分期建设和（hé）多（duō）个单位开发建设，其配套（tào）设施设备和相关场地是共用的，应（yīng）当划分为一个物业（yè）管理区域。但是，该物业项目规模较大且被市政道（dào）路分割或者独立封闭的，可（kě）以划分为若干个独（dú）立的物业管理区域。
新建物业项目的物业管（guǎn）理区域，由城乡规划（huá）主管（guǎn）部门在详（xiáng）细规划（huá）图上明（míng）确。
第（dì）九条（tiáo） 同一个物业（yè）管理区域内（nèi）的业主应当依法成立一（yī）个业主（zhǔ）大会。
房屋（wū）实际交付使用（yòng）的专有部分占建（jiàn）筑物总面积百分之五十以上的，可以（yǐ）成（chéng）立业（yè）主大会。
第十条 物（wù）业管理区（qū）域符合成立业主大会条（tiáo）件（jiàn）并准备成立业主大（dà）会的（de），由建（jiàn）设单位（公有住（zhù）房出售单（dān）位）在三（sān）十日内，书面向物业所在地县（市（shì））区房地产行政主管（guǎn）部门提出成立首次业主大会（huì）的（de）报告（gào），同时提（tí）供物业出（chū）售和业（yè）主入住明细、物业基本情况等材料。
房地（dì）产（chǎn）行政主管部门自接到报告之日起三十个工作（zuò）日（rì）内，会同街道办（bàn）事处或者乡镇人（rén）民（mín）政府指（zhǐ）导组建业主（zhǔ）大会（huì）筹（chóu）备组。筹备组由业主代表三人、街道办（bàn）事处或者乡镇人民政府（fǔ）和建设单位（公（gōng）有住房出售（shòu）单位）的（de）代表（biǎo）各一人（rén）共五人组成；其中（zhōng）业（yè）主代表由业主推选或者在街（jiē）道办事处、乡（xiāng）镇人民政府的指（zhǐ）导下选定。筹（chóu）备（bèi）组成（chéng）员名单确定后，在（zài）物业管理区域内书（shū）面公（gōng）告。
建设单位（公有住房（fáng）出售（shòu）单位）未提出成立首次业主大会（huì）报告的，经百分之二（èr）十以上业主提议，可以书面向物（wù）业所在（zài）地县（市）区房地产行政主管（guǎn）部（bù）门提出成立首次（cì）业主大会的报告。符合条件的，房地产行政主管（guǎn）部门按照前款规定指导组建业主（zhǔ）大会筹备组，建设（shè）单位（公有住房出售（shòu）单（dān）位）提供物业出售和（hé）业主入住明细、物业基本情况等材料。
筹备成立首（shǒu）次业主大（dà）会的费（fèi）用，由业（yè）主和建设单（dān）位（公有住房出售单位）按所拥有的建筑面积（jī）承担。
第十一条 业主大（dà）会筹备组（zǔ）履行下列职责：
（一）确定会议召开（kāi）的时间、地点、形式和内（nèi）容；
（二）参照市房地产（chǎn）行政主管部门（mén）制订的示范文本，拟定业主大（dà）会议事规则草案和（hé）管理（lǐ）规约草案；
（三）确认业主身份，核定业主的投票权数（shù）；
（四（sì））拟定业主委员会委员候选人产生办法（fǎ），组织推（tuī）荐（jiàn）业主（zhǔ）委员会候选人；
（五）做好会议的其他准（zhǔn）备工作。
前款第（dì）（一）项、第（二）项、第（三（sān））项、第（四）项规定（dìng）的（de）事项，应当在会议召开十五（wǔ）日前，在物业管理区域内书面公告。
第十二条 物业管（guǎn）理区域内业主人数较多的，可（kě）以以（yǐ）幢、单元（yuán）、楼层等为单位，推选一名业主（zhǔ）代表参（cān）加业主（zhǔ）大会会议。推（tuī）选业主代表参加业主大会（huì）会（huì）议的，业主代表（biǎo）应当于参加（jiā）业主大会会议三日前，就业主大会（huì）会议拟（nǐ）讨论的事项（xiàng）书面征求其所代表的业主的（de）意（yì）见。需投票（piào）表决的，业（yè）主赞同、反对（duì）及（jí）弃权的具体票数经（jīng）本（běn）人签字后，由业主代（dài）表在业（yè）主大会会议上代为投票。
业主可（kě）以（yǐ）委托（tuō）代理人参加业主（zhǔ）大会会议，代理人应当持业主书（shū）面委托书并根据委托内容（róng）进行投票表（biǎo）决（jué）。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主（zhǔ）大会会议。
第十三条 业主大会（huì）或者业（yè）主委员会的决定，对业主具有约束力（lì）。业主大会或者业（yè）主委员会的决定（dìng）侵害业主（zhǔ）合法权（quán）益的，受侵害的（de）业（yè）主（zhǔ）可（kě）以请求人民法院（yuàn）予以撤销（xiāo）。
第十四条 业主大会应（yīng）当依法选举产生一个（gè）业主委员会。
业主委员会由委员五人（rén）以上十五人以下单数组成，具（jù）体人数根据该物业管理区域的实（shí）际（jì）情况（kuàng）确定。业主（zhǔ）委员会委员（yuán）的任期由（yóu）业主大会议事（shì）规则规定。
业主委员会（huì）应当（dāng）自选举产生之日起三日内召（zhào）开首次业主委员会（huì）会议，推选（xuǎn）产生业主委员会（huì）主任一人，副主任一至二人。
业（yè）主委员会委员本人（rén）、配偶及其近亲属不得在（zài）为本（běn）物（wù）业管（guǎn）理区域提供服（fú）务的物业（yè）服务企业任职。
业主（zhǔ）大会在（zài）选举业主委员（yuán）会（huì）委员的（de）同（tóng）时，具备条件的，应当选举（jǔ）出业主委员会候补委（wěi）员。候补委（wěi）员（yuán）列席业主委员会（huì）会议，不具有表决（jué）权。在个别（bié）业主委员（yuán）会委员资格终止时，经业主（zhǔ）委（wěi）员会（huì）决定，从候补委员中（zhōng）按照（zhào）得（dé）票（piào）多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。
第十五（wǔ）条 业主委（wěi）员（yuán）会委（wěi）员（yuán）应当符合下列条件（jiàn）：
（一）是本物（wù）业管理区域（yù）内具有完全民（mín）事（shì）行为能力的业主（zhǔ）；
（二）模范（fàn）履行按（àn）时交纳物业服务费（fèi）用及其（qí）他业主义务；
（三）热心（xīn）公益事（shì）业，责任心强，公正廉洁，具（jù）有一定的组（zǔ）织能力；
（四）具备（bèi）与物业管理（lǐ）相（xiàng）关的专业知识；
（五）身体健康，有必要（yào）的工作时间（jiān）。
第（dì）十六条（tiáo） 业主（zhǔ）委员会（huì）应（yīng）当自（zì）选举产生（shēng）之日（rì）起十日内，将业主（zhǔ）委员会委（wěi）员（yuán）的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在（zài）本物业（yè）管理区域内显（xiǎn）著位（wèi）置公示。
业主委员会应当自选举产生之日（rì）起（qǐ）三十日内（nèi），向物业所在（zài）地县（市（shì））区房地产（chǎn）行政主管部门和街（jiē）道办（bàn）事处、乡镇人民政府（fǔ）备（bèi）案（àn）。备案材（cái）料中应（yīng）当载明业主大会成立情（qíng）况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐（qí）全（quán）的，物业所在（zài）地县（市（shì））区房地（dì）产行政主管部门和街道办事处（chù）、乡（xiāng）镇（zhèn）人民政府（fǔ）出具（jù）备案（àn）回（huí）执（zhí）。
业主（zhǔ）委员会的印章刻制，按照市房地产行（háng）政主管部门与市（shì）公安部门的规定执行。
第十七（qī）条 业主大会定（dìng）期会议应当按照业（yè）主大会议事规则（zé）的规定（dìng）由业主（zhǔ）委员（yuán）会（huì）组（zǔ）织召开。物（wù）业管理（lǐ）区域内有百分之二十以上（shàng）业主提议，或者（zhě）经业主委员（yuán）会决定，业主委员会应当（dāng）组织召开业主大（dà）会临（lín）时（shí）会议（yì）。但（dàn）是，已经业主大会决定的事项，在下次（cì）业（yè）主大会定期会议召开（kāi）前，不得提议召（zhào）开业（yè）主大会临时会议重新决定。
物业管理区域（yù）召开业主大会会议（yì）前，业主委员会应当告知（zhī）相（xiàng）关的居民委员（yuán）会（huì）。居民委员会可（kě）以派员列席。
业主（zhǔ）委（wěi）员会不按规定组织召开业（yè）主大会会议的，物（wù）业所在地的县（市）区（qū）房地产行政主管部门应（yīng）当责令业主委（wěi）员会限期组织召开；逾期仍（réng）不召开的，经百分（fèn）之二十以上业主（zhǔ）申（shēn）请（qǐng），由物业所在地县（市）区房（fáng）地（dì）产行政主（zhǔ）管部门会同街道办事处、乡镇人民政（zhèng）府指导（dǎo）业（yè）主召开。
第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告（gào）物业（yè）管（guǎn）理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选（xuǎn）聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及（jí）时了解业主、物（wù）业使用人的意见和建议，掌（zhǎng）握物业服务企业履行物业服（fú）务（wù）合（hé）同情况；
（四）监督管理规约的实施；
（五）法律、法规以及业主大会赋（fù）予的其他职责（zé）。
第十（shí）九条 三分（fèn）之一以（yǐ）上业主委（wěi）员会委员提议或（huò）者业（yè）主委员会主任认为有必要的，应当（dāng）召开业主委（wěi）员会会议（yì）。业主委员会（huì）会议每年至少召开一次。
召开业主委（wěi）员会（huì）会议，应当有过半数委员出（chū）席。业主委员会作出决（jué）定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。
业主委员会的决定应当自决定作出之（zhī）日起三日内在物业管理区域内（nèi）公告（gào）后生（shēng）效（xiào）。
第二十条（tiáo） 业主（zhǔ）委员会（huì）有下列（liè）情形（xíng）之一的，应当召开业主大（dà）会（huì）予以改选：
（一）过半数以上委员不履行职责的（de）；
（二）多（duō）次侵犯业主合法权益又不整改的；
（三）做出违法或者错误（wù）决定，经有关行政（zhèng）主管（guǎn）部门责（zé）令改（gǎi）正，但拒不改正或者拖（tuō）延（yán）改正的。
业主委员会不召集业主大会改选（xuǎn）的，经百（bǎi）分（fèn）之二（èr）十以上业主申请，物（wù）业所在地县（市）区房地产行政主管部门（mén）可以会同街道办（bàn）事处、乡镇人民政府组织召开业（yè）主大会改选。新的业主委员会（huì）成立后，按照本（běn）办法第十（shí）六条（tiáo）的规定公示、备案。
第二十一（yī）条（tiáo） 业主委（wěi）员会委员、候补（bǔ）委员不再是本物（wù）业管理区（qū）域（yù）内（nèi）业主的，其委员、候补委（wěi）员资格自行终止。
业主委员（yuán）会（huì）委（wěi）员、候（hòu）补委员有下列情形之一的，业（yè）主委员会会议可以决定终止其（qí）委员、候补委（wěi）员资格：
（一）以书面形式（shì）向业主大会或者（zhě）业主委员会提出辞职的（de）；
（二）受过刑（xíng）事处分的；
（三）因疾（jí）病（bìng）等原因丧失（shī）履（lǚ）行职（zhí）责能力（lì）的；
（四）不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续三次不（bú）参加业主委员会会议的；
（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委（wěi）员的其他情形。
业（yè）主（zhǔ）委员会委员资格（gé）终止的（de），应当自终止之日起三（sān）日内将其（qí）保管（guǎn）的有关（guān）财务凭证（zhèng）、档案等文件资料、印章（zhāng）及其他（tā）属于全体（tǐ）业主所有的财物（wù）交还给业主委员会（huì）。
第二十二（èr）条 业主委（wěi）员会（huì）根据（jù）业主大会议事规则规定的任（rèn）期届满（mǎn）二个月前，应当召集业（yè）主大会，组织换（huàn）届选举（jǔ）；无力召集业主大会、组织换届选举的，由物业（yè）所在地县（xiàn）（市）区房（fáng）地（dì）产行（háng）政主管部（bù）门会同街道办事处、乡镇人（rén）民政府（fǔ）组织换（huàn）届选举。
第（dì）二十三（sān）条 物业管理区域不成立（lì）业主大（dà）会的，可以由房地产行（háng）政主（zhǔ）管部门会同街道办事（shì）处、乡镇（zhèn）人民政（zhèng）府，在征得专有部分（fèn）占建筑物总面积过半数且总人数（shù）过半（bàn）数的业主同意后，将（jiāng）本办法第七条第（二）项、第（四（sì））项、第（五（wǔ））项、第（六（liù））项、第（七）项事项（xiàng），委托（tuō）物（wù）业管理区域所在（zài）地（dì）的（de）居（村）民（mín）委员（yuán）会组织实施。委（wěi）托期限为（wéi）三年，可以连续（xù）委托。
按照城市（shì）总体规划（huá）属于农村（cūn）城市化范围（wéi）内的（de）住宅项目，需要对房屋及配套的设施（shī）设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本区域环境卫生和相关秩序的，可（kě）以由居（村）民委员会参（cān）照业主委（wěi）员会（huì）职责（zé），按照有关法律、法（fǎ）规和规章的（de）规（guī）定（dìng）开展工（gōng）作。
第二十四条 业主大会、业主委员会和接受（shòu）委托的居（村（cūn））民（mín）委员会开展工作的经费由全（quán）体业主承（chéng）担，不得由物业服务（wù）企业承担。业主大会、业主委员会（huì）和接受委托（tuō）的居（jū）（村）民委员会（huì）工作经费使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第三章 前期物业（yè）管理（lǐ）
第二十五条（tiáo） 建设（shè）单位应当（dāng）在物业管理区域内提供物（wù）业（yè）管理用房：建筑物总面（miàn）积五万平（píng）方米（建筑（zhù）面积，下同）以下的（de），为一百至二百平方米；超过五（wǔ）万（wàn）平（píng）方米的，每五万平（píng）方（fāng）米以（yǐ）内，增加五十至一百平方米。物业（yè）管理用房中的业（yè）主（zhǔ）委员会用房（fáng）面积不（bú）低于三十平（píng）方米（mǐ）。
物（wù）业（yè）管（guǎn）理用房应当为地面以上（shàng）的独（dú）立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通信、排水（shuǐ）等设施设（shè）备齐全，具备使用条件。门卫房、电话交换机房、监（jiān）控室、员（yuán）工（gōng）休息（xī）室、换衣间、浴室（shì）、食（shí）堂（táng）、储藏室等（děng）面积不计入物（wù）业管（guǎn）理用房面积。
物业管理用房具体（tǐ）位置，由城乡规划（huá）主管部门在确定（dìng）详细（xì）规划图时明确（què）。
物业管理用房的所有权依（yī）法属于业（yè）主。未经（jīng）业主（zhǔ）大会同意，任何单（dān）位和个人不得改变（biàn）物业管理（lǐ）用房的用途。前期物业（yè）服务合同终止时，物业服务企（qǐ）业应当将物业管理用房移交给业主委员会或者建设（shè）单位管理（lǐ）。
市（shì）房地产行政（zhèng）主管部门在核（hé）发（fā）商品房预售许可证和办理（lǐ）房屋所（suǒ）有权初（chū）始登记时，应（yīng）当核查并注（zhù）明物业（yè）管理用房房号。
第二（èr）十六条 住宅物业的建设单位，应（yīng）当（dāng）通过招投标的（de）方式选聘具有（yǒu）相应资（zī）质的物业服务（wù）企业（yè）。招标时（shí）应当在发布招标公告或（huò）者发（fā）出投标邀（yāo）请书的十日前（qián），持下列材（cái）料到物业所在地的县（市）区房（fáng）地（dì）产（chǎn）行政主管（guǎn）部门备（bèi）案：
（一（yī））建设项（xiàng）目中标确认书或者具有法律效（xiào）力的其他批准文件；
（二）经批准的（de）建设项目详细规划图（tú）；
（三）招标（biāo）公告或者投（tóu）标邀（yāo）请书；
（四）招标文件（jiàn）；
（五）法律（lǜ）、法规、规（guī）章（zhāng）规定的其他（tā）材（cái）料。
房地产行（háng）政主管部门发现（xiàn）招（zhāo）标有违反法律、法（fǎ）规、规（guī）章行（háng）为的，应当责令招标人（rén）改（gǎi）正。
选（xuǎn）聘物（wù）业（yè）服务（wù）企业，投标人少于（yú）三个或者同一物业管理区域住宅（zhái）物业建筑面（miàn）积在二万平方米以下的，经物业所在地县（市）区房地产行（háng）政主管（guǎn）部门（mén）批准，可（kě）以采（cǎi）用（yòng）协议方（fāng）式选聘具有资质的物业（yè）服务企业。
第二十七（qī）条 新建住宅（zhái）物业，建设（shè）单位应当在（zài）取得商品房（fáng）预售许（xǔ）可证（zhèng）之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商（shāng）选聘（pìn）的物业服（fú）务企业（yè）签订前期物业服（fú）务合同。
建设（shè）单位在办理商品房预售（shòu）许可证时，应当（dāng）提供前期（qī）物业服务合同和物（wù）业服务方（fāng）案，物业服务方案应当载明选（xuǎn）聘（pìn）物业服务企业情况。
第（dì）二十八条 建设单位销（预）售物业时，应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理（lǐ）区域图（tú）、物业服务内容、服务标（biāo）准、物业服务（wù）费标准（需注明以（yǐ）价格主管部门批准（zhǔn）为（wéi）准）等事（shì）项（xiàng），向物业所在地县（市）区房地产行政（zhèng）主管（guǎn）部门备案并在销（xiāo）售场所（suǒ）公示。物业买受人（rén）与建设单（dān）位（wèi）签订（dìng）物业买卖合同时，应（yīng）当书面承诺遵（zūn）守（shǒu）临时管理规约及同意公（gōng）示的其（qí）他事项。
第二十九条 物业服务（wù）企业承（chéng）接物业（yè）时（shí），应（yīng）当与（yǔ）建设单位对（duì）物业（yè）共用部位、共用设施（shī）设备进（jìn）行查验。经查验存在问题的，双方应当书面约（yuē）定解决时限和方法。
物（wù）业共（gòng）用部位、共用设施（shī）设备有重大质量问（wèn）题的，建设单位（wèi）应当（dāng）进行整改（gǎi）。待整改完成，双方验收（shōu）合格后（hòu），再行移交（jiāo）。
第三（sān）十条（tiáo） 建（jiàn）设（shè）单位（wèi）在物业竣工或者交接（jiē）物业时，应（yīng）当将物业管理区（qū）域内的下列资料分（fèn）别移交城（chéng）市建设档案馆和物业（yè）服务企业保管：
（一）竣（jun4）工总（zǒng）平面图，单体建筑、结构、设（shè）备竣工（gōng）图，配套设施、地下管（guǎn）网工程竣工图等竣（jun4）工验收资料；
（二）设施设备的（de）安装、使用和维护保养等（děng）技术资（zī）料；
（三）物业质量保修文件和物业使（shǐ）用说明文（wén）件；
（四）物业管（guǎn）理所（suǒ）必需的其（qí）他资料。
移交物业（yè）服务企业的前款（kuǎn）资料（liào）归全体（tǐ）业（yè）主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢（diū）失或者损坏的，应当负（fù）责补齐。前（qián）期物业服（fú）务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位。
第三十（shí）一条 建设（shè）单位应当按（àn）照国家（jiā）规定的（de）保修（xiū）范（fàn）围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企（qǐ）业对属于保修范围（wéi）和保修期内的房屋质量（liàng）问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位（wèi）到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施（shī）工单位或（huò）者施工（gōng）单位不按工程质量（liàng）保修书约定进（jìn）行保修的，建设（shè）单位应当另行委托其他单位保修。
建设单（dān）位（wèi）不履行保修义务或者拖延履（lǚ）行保修（xiū）义务的（de），物业服务企业可以向（xiàng）建（jiàn）设行政主管部门（mén）反映，由建设行政（zhèng）主管部门依法进行监管（guǎn）。
保修（xiū）期满或（huò）者保修范（fàn）围以外的物业维修、保（bǎo）养由物业服务（wù）企业（yè）按照物业服务合同的约定承担。
第四章 物（wù）业管理服务（wù）
第三十二条 从事物业服（fú）务的单位应当自领取企业法人营业执照（zhào）之日起三十（shí）日内，向市房地产（chǎn）行政主管部（bù）门申请取得物业服务企（qǐ）业资质证书（shū）。
物业服务企业资质证书不得（dé）转让、出租、出（chū）借。
第（dì）三十三（sān）条（tiáo） 物业服务企业（yè）应当在办公地（dì）点显著位置，将（jiāng）物业服务企业资质证书、服务项目、服务标准（zhǔn）、服务电话等（děng）公示，并（bìng）按照价格主管部门的规定进行收费公示。
第三（sān）十四（sì）条 业主应（yīng）当根据（jù）物业服务合同的（de）约定按时交纳物业服务费用。业主与（yǔ）物业使（shǐ）用人约定（dìng）由物（wù）业使用人交纳（nà）物业服务费用的，从（cóng）其（qí）约定（dìng），业主负连带交纳（nà）责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给（gěi）物业买受人的物业，物（wù）业服务费用由（yóu）建设单（dān）位（wèi）按收费标准交纳。
违反物（wù）业服务合同约定，业主未按时（shí）交（jiāo）纳物业服（fú）务费用的（de），业主委（wěi）员会应当（dāng）督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十五条 业（yè）主（zhǔ）出租物业的，应（yīng）当在物业租赁合（hé）同中，对（duì）物业服务（wù）费用的交纳作出约定（dìng），并在合同（tóng）签订后（hòu）十日内，将（jiāng）物业承租人、出租期限及物业费（fèi）用（yòng）的交纳等约定事（shì）项（xiàng）书面告知业主委员会（huì）和物业服（fú）务企业。
物业转（zhuǎn）让时，买受人应（yīng）当要求出卖（mài）人（rén）结清物业服务（wù）费和住房维（wéi）修费用。未结清的，由买卖（mài）双方与物业（yè）服务（wù）企（qǐ）业约定结清方式。
第三十（shí）六条（tiáo） 物业管（guǎn）理区（qū）域内，供水（shuǐ）、供（gòng）电、供气（qì）、供热、通信、邮（yóu）政、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关（guān）费用。
物业服务企业接（jiē）受委托代收前款费用的（de），不得向业主（zhǔ）收（shōu）取（qǔ）手续费（fèi）等额外费用。
第三十七条 物（wù）业服务企业应当履行物业服（fú）务合同（tóng），接受业主、业主大会、业（yè）主委员会（huì）的（de）监督。业主委员会应当就物业服务企业履（lǚ）行合（hé）同约定情况（kuàng）每年至少一次征求业主（zhǔ）意见，认（rèn）为履行合同约定的，予以确认；业主要（yào）求整（zhěng）改（gǎi）的，通知物业（yè）服务企业及时整改。
第三十八条 物业服务（wù）合同期满前（qián），物（wù）业服务企业和业（yè）主委（wěi）员会无正当理由不（bú）得单方面（miàn）提前解除合（hé）同。一方依（yī）法（fǎ）或者依据合同约定（dìng）要求（qiú）提前解除物业服务（wù）合同的，应当（dāng）提前二个月（yuè）书面告（gào）知对（duì）方及物业所在地县（市）区房地产行政（zhèng）主管部门（mén）。
物（wù）业服（fú）务合同期满二个月前，业主委（wěi）员会应当（dāng）召集业主大会会议，讨论决（jué）定物业服务企业（yè）的聘用事项。业（yè）主大会决定继续聘用的，应当依（yī）法与物业服务企业签订新的（de）物业（yè）服务合同；不继续（xù）聘用的（de），应当按（àn）照本办法（fǎ）规定重新选聘新的物业服务企业。
第（dì）三（sān）十九条 物业服务合同期满不再续（xù）订以及依法解除或者依（yī）据合（hé）同（tóng）约定提前解除的，原物（wù）业服务企（qǐ）业（yè）应（yīng）当自合（hé）同终止之日起（qǐ）十日内退出该物业管（guǎn）理区域（yù）。在退（tuì）出物业（yè）管理区域之前（qián），应当按（àn）照国务院《物业管理条例》的规定（dìng），向业（yè）主（zhǔ）委员（yuán）会或者新聘的物业服务（wù）企业移交物业管理所需（xū）资料、预收的物（wù）业服务费用及其收支账目和物业管（guǎn）理用房。
物业服务合（hé）同终止时，业（yè）主委员会与原物（wù）业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债（zhài）务和物（wù）业管理资料移交等事务。原物（wù）业服务企业不得以未结清债权债务（wù）为由拒绝移交或（huò）者退出。
物业（yè）服务企业退出物业管理区域（yù）后（hòu），业主大会尚未选聘出物业（yè）服务企（qǐ）业的，环境卫生工作（zuò）由（yóu）城（chéng）建（jiàn）部门委托经核准的（de）生活垃（lā）圾经营性处置单位负责（zé）；物业共用设施设备、场地需要维修养（yǎng）护的，由利益相关的（de）业主按（àn）照规定使（shǐ）用（yòng）专项维修资金维修；没（méi）有专（zhuān）项维修资（zī）金或者专项维修资金不足的，由利益相关的业主（zhǔ）自筹（chóu）。
第四（sì）十条 业（yè）主、业（yè）主委员会、物（wù）业使用（yòng）人和物业服务企业在物（wù）业管（guǎn）理活动中（zhōng）发生矛（máo）盾和争议的（de），可（kě）以向物业所在地（dì）的街道办事处、乡（xiāng）镇人民政府（fǔ）或者居民委员会反映，街道办事处（chù）、乡镇人民政府或者居民（mín）委（wěi）员会应当及时进（jìn）行调解。
市房地（dì）产行政主管部（bù）门（mén）应当建立物业投诉（sù）制度（dù），对业（yè）主、业主委员会、物业使用人（rén）和物业服务（wù）企业在物业管理活动中的投（tóu）诉，应当（dāng）依法及时调查、处理，并将调查或者处理（lǐ）结果及时回（huí）复投（tóu）诉人；属于（yú）其他行政管理部（bù）门职责的，市房地产行政（zhèng）主管（guǎn）部门应当及时移交（jiāo）有关行（háng）政管理部门处理，并告知（zhī）投诉人。
第五（wǔ）章 物业的使用与维护
第四（sì）十一（yī）条 业（yè）主、物业使用人（rén）使用物业时，应当遵（zūn）守法律、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水（shuǐ）、通风（fēng）、采光、通行（háng）、维修、装饰装修（xiū）、环境（jìng）卫生、环境保（bǎo）护等方（fāng）面，按照有利于物（wù）业（yè）安全使用，外观整洁以（yǐ）及公（gōng）平合理、不损（sǔn）害公共利益（yì）和他人合法权益（yì）的原（yuán）则，处理好（hǎo）相邻关系。
第四十二条 在物业管理区（qū）域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承（chéng）重（chóng）结构；
（二）侵占、损坏（huài）公（gōng）共场地、共用部位（wèi）、共用设施设备（bèi）；
（三（sān））擅自改变物业规划用途（tú）；
（四）违反规定饲养家禽、宠（chǒng）物；
（五（wǔ））违（wéi）反规定摆摊设（shè）点（diǎn）、占道经营（yíng）；
（六）违反（fǎn）规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂（zá）物（wù）；
（七）在建筑物、构筑物上（shàng）违章搭建、涂写、刻（kè）画（huà）或者违反规定悬挂、张贴（tiē）宣传品；
（八）堆放易燃、易（yì）爆、剧毒或者（zhě）含有放射性物质的物品，排（pái）放（fàng）有毒、有害物质或（huò）者超过规定标准的（de）噪音；
（九）违反规定从（cóng）事妨（fáng）碍业主（zhǔ）正常（cháng）生活的（de）经（jīng）营活动；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行（háng）为。
有（yǒu）前（qián）款所（suǒ）列行为之一（yī）的，物（wù）业服（fú）务企业应当及时劝阻、制止，督（dū）促改正（zhèng）；拒（jù）不改正（zhèng）的，应当（dāng）及时向有（yǒu）关行政管（guǎn）理部（bù）门报告。有关（guān）行政（zhèng）管理部门（mén）在接到报告后，应当（dāng）依法对违（wéi）法行（háng）为（wéi）予（yǔ）以制止或者依（yī）法处理。
第四（sì）十三条 业（yè）主或者（zhě）物业使（shǐ）用人（rén）装（zhuāng）饰装修物业（yè），应当事先书面告知物（wù）业服务企业。物业服务企业（yè）按照有关规定，与业主或（huò）者物业使用人签订物业装饰装修协议（yì），发（fā）现违反法律、法规、规章和（hé）协议行为的（de），应当（dāng）制止。已造成不良后果或者不听制止的（de），按（àn）照建设部《住宅室内装饰装修（xiū）管理（lǐ）办法》的规（guī）定处（chù）理。
第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共（gòng）建筑和共用（yòng）设施，不得改变用途（tú）。业主依法确需改变公共建（jiàn）筑和共用设施用途的，业（yè）主委员（yuán）会应当持业主大会决议到有关行（háng）政管理部门（mén）办理手续，经批准的（de），由业（yè）主委员会持有关（guān）批准（zhǔn）文件告知物业服务企业。涉及需要改变物（wù）业服务合同约定（dìng）事（shì）项的，应当与物（wù）业（yè）服务企业重新约定。
业主（zhǔ）大会决（jué）定前款（kuǎn）事（shì）项前，由业主委员会征求物业服务企业的意见（jiàn）。物业服务企业根据（jù）法律、法规和规章的规（guī）定，认为不宜改变用途的，应当（dāng）向业主委员会做出书面说（shuō）明。业主大会（huì）的决议违反法律、法（fǎ）规和（hé）规（guī）章规定的，物业服务企业应当报（bào）告相关行政（zhèng）主管部（bù）门。
第四十五条 供水、供电、供气、供（gòng）热、通信、邮政、有（yǒu）线电视（shì）等单位，应当依法承担物业管（guǎn）理区域内相（xiàng）关管线和设施设（shè）备的维修、养（yǎng）护（hù）的责任。
供水、供电（diàn）、供气、供热（rè）、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位，在物（wù）业（yè）管理区域内的新（xīn）增、养护、维修（xiū）、更新（xīn）和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用（yòng）部位的，应（yīng）当（dāng）在（zài）计划施工十五日前，持施（shī）工计（jì）划书、图纸等（děng）材料，与（yǔ）物业服务企业就施工时间、施工范（fàn）围、恢复方式、违约责（zé）任等事项签订协议后（hòu），方可施（shī）工（gōng）。物业服（fú）务企（qǐ）业不得无故（gù）阻挠施工。
紧（jǐn）急抢险的，施工单位应当（dāng）在抢险同时向（xiàng）物业（yè）服（fú）务企业通报，施工后及（jí）时恢复原状。
第四十六条（tiáo） 车辆在（zài）物业管理区域内（nèi）公共场（chǎng）地或者占用业主（zhǔ）共有道路的停放、收（shōu）费、管理和费（fèi）用的使用办法等事项，由（yóu）业主（zhǔ）大会决定。
物业管理区域停车场管理办法（fǎ）的（de）示范文本，由市（shì）房地（dì）产行政主（zhǔ）管部门制定。
第四十七条 利用物业（yè）共用部位、共用设施设备从事经营活动的，在向有关行政主管部门办理（lǐ）审（shěn）批手续前（qián），应当征得相关业主、业（yè）主大会书面（miàn）同意，并征求物业服务企业意见（jiàn）。经批准的，应当与（yǔ）物业服务企业签订有偿使用协议，所得收（shōu）益归（guī）全体业主所（suǒ）有（yǒu），主要用于补充专项维修资金，也（yě）可以按照业主（zhǔ）大会的决定使用。
物业服务企（qǐ）业与物（wù）业共有部（bù）位、共用设施设备的（de）经（jīng）营（yíng）者签订有（yǒu）偿（cháng）使用协议（yì），不得（dé）损（sǔn）害业（yè）主的合法权益。
第四十（shí）八条 利用物业共用（yòng）部位、共用设施设备从事经营活（huó）动，应（yīng）当遵守有关法律（lǜ）、法规和规（guī）章的规定，不得（dé）影响房屋安（ān）全（quán）和（hé）正常使用（yòng）。
第四十九条 业主转（zhuǎn）让或者（zhě）出租物业时，应当将管理规约、物业管理有关规定告知受让人或者承租人，受让人或者承租人应（yīng）当认真履行并承（chéng）担（dān）相应（yīng）责任（rèn）。
业主应当在物业转让合同或者（zhě）租赁合同（tóng）签订之日起十日内，将物业转让或者（zhě）出租的有（yǒu）关情况书面告（gào）知物业服务（wù）企业（yè）。
第五十（shí）条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单（dān）幢（zhuàng）住（zhù）宅楼结构相连的非（fēi）住宅物业的业主，应当按照国家有关规（guī）定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修（xiū）期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和（hé）更新、改（gǎi）造，不得挪作他（tā）用。
第五十一条 物业共用部位、共用设（shè）施（shī）在保修期满后出现严重损（sǔn）坏（huài），影（yǐng）响业主和物业使用人正（zhèng）常生（shēng）活和安（ān）全，业主（zhǔ）不同意（yì）维修（xiū）的，市房地产行政（zhèng）主管部（bù）门可以组织物业服务企（qǐ）业维修，并告知（zhī）业主大会，维修费（fèi）用在（zài）专项维修资金中支付。
第六章（zhāng） 法律责任
第五十（shí）二条 建设单位（公有住房出售（shòu）单位）违（wéi）反本办法有下列（liè）行为之一的，由房地（dì）产行政主管部门责令限期（qī）改（gǎi）正，逾期不改正的，处五（wǔ）千元以上一万元以下罚款（kuǎn）：
（一）违（wéi）反本办（bàn）法第十条规定，不提出成立首次业主大会报告或者（zhě）不提供物业出售和业（yè）主入（rù）住明（míng）细（xì）、物业基本情况等材料的；
（二）违（wéi）反本办法（fǎ）第二十八条规定，未将应当备案、公（gōng）示的事项备案、公示的。
第（dì）五十（shí）三条 物业服务企业违反本办（bàn）法有下（xià）列行为（wéi）之一的，由房（fáng）地产行政（zhèng）主管部门按照下列规（guī）定处罚：
（一）违反本办法第三十条第二款（kuǎn）规定，将资料丢失（shī）或者（zhě）损坏，又不补齐（qí）的，责令限期改正；逾期不改正的（de），处五千元以上（shàng）一万元（yuán）以下罚（fá）款；
（二）违反本办法第（dì）三（sān）十二条第二款（kuǎn）规定（dìng），转（zhuǎn）让、出租、出借物业服务企业资质证书的，责令限期改正，处五千元罚款（kuǎn）；
（三（sān））违（wéi）反本办法第四十五条（tiáo）规定（dìng），无故阻挠施工的，给予（yǔ）警（jǐng）告，责令改（gǎi）正。
第五（wǔ）十四条 物业服务企业违反本办法（fǎ）第三（sān）十九（jiǔ）条（tiáo）规定不退出物业管理（lǐ）区域的，业主委员会可以依法提起诉讼。
第五十（shí）五条 违反本办法涉及其他行政（zhèng）主管部门权限的（de），由有关（guān）行政主（zhǔ）管部门依法（fǎ）处理。
第七章（zhāng） 附 则
第五十（shí）六条 业主自行或者委（wěi）托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关（guān）场地进行维修、养护、管理，可以参照本办法执行。
第五（wǔ）十（shí）七条（tiáo） 本（běn）办法自2009年10月1日起施行。
大连市人民政府1999年12月23日公（gōng）布的《大连市城市住宅区物业管理办法》（大政发 [1999] 123号）同时废止。
