中华（huá）人（rén）民共和（hé）国最高人民法（fǎ）院公告
　　《最高人（rén）民法院关（guān）于审理（lǐ）建筑物区分所有权纠纷案（àn）件具体应用法律（lǜ）若（ruò）干问（wèn）题（tí）的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院（yuàn）审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自（zì）2009年10月1日起施行（háng）。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月十（shí）四日（rì）　
　　为（wéi）正确（què）审理建筑物区分所有权（quán）纠纷案（àn）件（jiàn），依法保护当事（shì）人的合法权益，根（gēn）据《中华人民共和（hé）国（guó）物权法（fǎ）》等法律的规定，结合（hé）民（mín）事（shì）审判实践，制定本解（jiě）释。
　　第一（yī）条　依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定（dìng）取得建筑物（wù）专有部分所有（yǒu）权的人，应当认定为物（wù）权（quán）法（fǎ）第六章所称的（de）业主。
　　基于（yú）与建（jiàn）设单位（wèi）之间的商品房买卖民事法律（lǜ）行为，已经合法（fǎ）占有建筑物专有部分，但尚未依法办（bàn）理（lǐ）所有权登记的人，可以认（rèn）定为（wéi）物权法第（dì）六章所称的业（yè）主。
　　第二条（tiáo）　建筑区划内符（fú）合下（xià）列（liè）条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认（rèn）定为物权（quán）法第六章所称的专有部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确（què）区分；
　　（二（èr））具（jù）有利（lì）用上的独（dú）立性，可以排他使（shǐ）用；
　　（三（sān））能够登（dēng）记（jì）成（chéng）为特（tè）定业（yè）主所有权的客体。
　　规划上（shàng）专属于特定房屋，且（qiě）建（jiàn）设单位销售时已经（jīng）根（gēn）据规划列（liè）入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法（fǎ）第六章（zhāng）所称（chēng）专（zhuān）有部分的组成部分。
　　本条第一款（kuǎn）所称房（fáng）屋，包括（kuò）整（zhěng）栋建（jiàn）筑物。
　　第三条　除法（fǎ）律（lǜ）、行政法（fǎ）规规定的共（gòng）有部（bù）分外，建（jiàn）筑区（qū）划内的以下部（bù）分，也应当认定为物权（quán）法第六章所（suǒ）称的共有（yǒu）部分：
　　（一）建筑（zhù）物的（de）基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结（jié）构部分，通道（dào）、楼梯、大堂等公（gōng）共通（tōng）行部分，消防、公共照明等（děng）附属设施、设备，避难层、设备层或（huò）者设备间等结（jié）构部分（fèn）；
　　（二）其他不属于业主（zhǔ）专有部分，也（yě）不属于市政（zhèng）公用部（bù）分或者其他权利人所有（yǒu）的场所（suǒ）及设施等。
　　建筑（zhù）区划内的土地，依法由业主共同享（xiǎng）有建设用（yòng）地使（shǐ）用权，但属于业主专有的（de）整栋建筑物的规划占地（dì）或者城镇公共道路、绿地占地除外。
　　第四条　业主基于对住宅、经（jīng）营性（xìng）用房等专（zhuān）有部分特（tè）定使用功能的（de）合理需要（yào），无（wú）偿利用屋顶以及与其专有部分相（xiàng）对应的外墙面（miàn）等共有部分的，不应（yīng）认（rèn）定为（wéi）侵权。但违反法（fǎ）律（lǜ）、法（fǎ）规、管理规约，损害他人合（hé）法权益的除外。
　　第五（wǔ）条　建设单位按照配置比（bǐ）例将车位、车库，以出（chū）售、附赠或者出租等（děng）方式处分给业主的，应（yīng）当认（rèn）定其（qí）行（háng）为符合物权法第七十四（sì）条第一款有关（guān）“应当首（shǒu）先满足业（yè）主的需要”的规定（dìng）。
　　前款所称配置比例是指规划（huá）确定的建筑区划内规（guī）划用于停放汽车（chē）的车位、车库与房屋套数的比（bǐ）例。
　　第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位（wèi）之外（wài），占用业主共有道路或（huò）者其他场（chǎng）地增设的车（chē）位（wèi），应（yīng）当认定（dìng）为物权法第七十四条第三（sān）款所称的车位。
　　第七条　改变共有部（bù）分的用途、利用共有（yǒu）部分（fèn）从事经营性（xìng）活（huó）动、处（chù）分共有部分，以及业主大会依（yī）法决定或（huò）者（zhě）管理规约依法（fǎ）确定（dìng）应由业主共同决（jué）定的事项，应当认定为物权法第七十六条（tiáo）第一款第（七）项规定（dìng）的有关共有和共同管理权利的“其他（tā）重（chóng）大事项”。
　　第（dì）八条　物权（quán）法第七十六条第二款和第（dì）八十条规定（dìng）的专（zhuān）有部（bù）分（fèn）面积和建筑物（wù）总（zǒng）面（miàn）积，可以按照下列方法认定：
　　（一）专有部分面积（jī），按（àn）照不（bú）动产登记簿（bù）记（jì）载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测（cè）绘机构（gòu）的实测面积计（jì）算；尚未进行（háng）实测（cè）的（de），暂（zàn）按房（fáng）屋买卖合同（tóng）记载的面（miàn）积计（jì）算（suàn）；
　　（二）建（jiàn）筑（zhù）物总面积，按照前项的统计总（zǒng）和计算。
　　第九条　物权法第七（qī）十六条第二（èr）款规定的业主人（rén）数和总人数，可以按照下列方法认定：
　　（一）业主人数，按照（zhào）专有部分的数量计算，一个专（zhuān）有部分按一人计算。但建设（shè）单位（wèi）尚未出（chū）售和虽已出（chū）售（shòu）但尚未交（jiāo）付的部（bù）分，以及同（tóng）一买受人拥有一个以上专有部分的（de），按一人计算（suàn）；
　　（二（èr））总（zǒng）人数（shù），按照前项的统计总和（hé）计（jì）算。
　　第十条　业主将（jiāng）住（zhù）宅改变为（wéi）经营性用房，未按照物（wù）权法第（dì）七（qī）十七条的（de）规定经有利害关系的（de）业主同意，有（yǒu）利（lì）害关系的业主（zhǔ）请求排除妨害（hài）、消除危险、恢复原状或者赔偿损失（shī）的（de），人民法院应予支持。
　　将住宅（zhái）改变为经（jīng）营性用房的业主以（yǐ）多数（shù）有利（lì）害关系的业主同意（yì）其行为进行（háng）抗辩的，人（rén）民法院（yuàn）不予支（zhī）持。
　　第十一条　业主将（jiāng）住（zhù）宅改变为经营（yíng）性用房，本（běn）栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权（quán）法第七十七条所称“有利害关系（xì）的业主（zhǔ）”。建筑区划内，本栋建筑（zhù）物之外（wài）的业主（zhǔ），主张与自己有利害关系的（de），应证明其（qí）房屋价值、生活质量受到（dào）或者（zhě）可能受到不利影响（xiǎng）。
　　第（dì）十二（èr）条　业主以（yǐ）业主大会（huì）或（huò）者业主（zhǔ）委（wěi）员会作出的（de）决定（dìng）侵害其（qí）合法（fǎ）权益或者违反了法律规定的程序为由，依据（jù）物权法第七十（shí）八条第二款的规定（dìng）请求人民法院撤销该决定（dìng）的，应（yīng）当在知道（dào）或者应（yīng）当知（zhī）道业主大会或者业主委员会（huì）作出决定（dìng）之日起一年（nián）内行（háng）使。
　　第十三（sān）条　业主请求公（gōng）布（bù）、查阅下列应当向业主（zhǔ）公开的情况和资料的，人（rén）民法院应予支持：
　　（一）建筑物及其附属设施（shī）的维修资金的筹集（jí）、使用情况；
　　（二）管理规约、业主大（dà）会（huì）议事规（guī）则，以及业主大（dà）会（huì）或者业主委员（yuán）会（huì）的决定（dìng）及会（huì）议记录；
　　（三）物业服务合同、共有部分的使用和收（shōu）益情况；
　　（四）建筑（zhù）区划内（nèi）规划用于停（tíng）放汽车（chē）的车位、车（chē）库（kù）的处分情况；
　　（五）其他应当向（xiàng）业主公开的情（qíng）况和资料（liào）。
　　第十（shí）四条（tiáo）　建设单位或者其他行为人（rén）擅自占用、处（chù）分业主共有部分（fèn）、改变（biàn）其使用功能或者进行经（jīng）营性（xìng）活（huó）动，权利（lì）人请求排除妨害、恢复原（yuán）状、确认处分行（háng）为无效或（huò）者（zhě）赔偿损失的，人民法（fǎ）院应予支持。
　　属于前（qián）款（kuǎn）所称擅自进行经营性（xìng）活动的情（qíng）形，权利（lì）人请（qǐng）求行（háng）为人将扣除合（hé）理成本之后的收（shōu）益（yì）用于补（bǔ）充专（zhuān）项维修资金或者业主（zhǔ）共同决定的（de）其他用途的，人民法院应予（yǔ）支持。行为人对成本的支出及其（qí）合理性（xìng）承（chéng）担举证责（zé）任。
　　第十五条（tiáo）　业主（zhǔ）或（huò）者其他行为人违反法（fǎ）律（lǜ）、法规、国家相关强制（zhì）性标准、管理规（guī）约，或者（zhě）违反业主大会（huì）、业主委（wěi）员（yuán）会依法作（zuò）出的决定，实施下（xià）列行为的，可以认定为（wéi）物权法第八（bā）十（shí）三（sān）条第二款所称的其他（tā）“损害他人合法权益的行为”：
　　（一（yī））损害房屋承（chéng）重结构，损害（hài）或者违章使用电力（lì）、燃气、消防设（shè）施，在建筑物内放置（zhì）危险、放射性物品等危及建（jiàn）筑物安全（quán）或者妨碍建筑（zhù）物正常（cháng）使用；
　　（二）违反规定破坏、改变（biàn）建（jiàn）筑（zhù）物外墙（qiáng）面的形状、颜色等损害建筑（zhù）物外观（guān）；
　　（三）违反规定（dìng）进行房（fáng）屋装饰装修；
　　（四）违章加（jiā）建、改建（jiàn），侵占、挖（wā）掘公共通道、道路、场地或者其（qí）他共（gòng）有部（bù）分。
　　第十六条　建筑（zhù）物区（qū）分所有权（quán）纠纷涉及专（zhuān）有部分的承租人、借用人等（děng）物业使用人的，参照（zhào）本解释处理。
　　专有部分的承租人、借用人（rén）等物业使用人，根据法律（lǜ）、法规、管理规约、业主大会或者业主（zhǔ）委员会依法作出的决（jué）定，以及其与（yǔ）业主的约定，享有相应权利，承担相应义（yì）务。
　　第（dì）十七（qī）条　本解释所称建设单（dān）位，包（bāo）括包销期满，按照包销合同约定（dìng）的包销价格购买尚未销售的物（wù）业后，以自（zì）己（jǐ）名义对外（wài）销售的包销人（rén）。
　　第十八条　人（rén）民（mín）法（fǎ）院审理建筑（zhù）物区分所有权案（àn）件中，涉及有（yǒu）关（guān）物权归属（shǔ）争议的，应当（dāng）以法律、行政法规为依据。
　　第十九条　本解释自2009年10月1日（rì）起（qǐ）施行（háng）。
　　因物权法（fǎ）施行后实施的行为引起的建筑（zhù）物区分（fèn）所有（yǒu）权纠纷案件，适用本解释。
　　本（běn）解释施行前已经终审，本解释施行后当事（shì）人申请（qǐng）再审或者按照审判监督（dū）程序决定再审（shěn）的案件，不适（shì）用本解释