商品房买卖指引
【导读：商品房买卖，属于（yú）老百（bǎi）姓（xìng）生活中的大额交易，购房者应（yīng）选择规模大（dà）、信誉好的开发商（shāng），必要时由律师提供（gòng）开发商资（zī）信调（diào）查、合同审查等法律服务，做（zuò）好事前预防，避免（miǎn）受到损失（shī）。】
一、开发商的主体（tǐ）资格
查验五证：
1、土地（dì）使用权证。应（yīng）以出让（ràng）方式取得（dé），划拨土地和集（jí）体土地（dì）均不得进行房地产（chǎn）开发。居民用地为70年；工业用地为（wéi）50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年（nián）；商业、旅游、娱乐（lè）用地为40年（nián）；综合或（huò）者其他（tā）用地为50年（nián）。查验土地使用权有无查封、抵押的情况，如有抵（dǐ）押情形，根（gēn）椐《物（wù）权法》一（yī）百八十二条（tiáo），土地使（shǐ）用权抵押，土地上房产应（yīng）一并（bìng）抵押，出（chū）现此种（zhǒng）情形，可能导（dǎo）致购（gòu）房合同无效。
2、建设用地规划许可证。该证件是（shì）办（bàn）理土（tǔ）地许可证的前提（tí），开发（fā）用地（dì）的实际用途、性质、界限、容积（jī）率等应（yīng）与开发（fā）商提供的（de）建设用地许可证载明的（de）内容相符。
3、建设（shè）工程规划（huá）许（xǔ）可证（zhèng）。开发商如果没有取得（dé）该证件，按照《城市规划法》，其（qí）开发（fā）项目是违法（fǎ）的，将（jiāng）来无（wú）法（fǎ）取得房产证。城（chéng）市规划部门有权责令开发商停止建设，还可以限期拆除（chú）或者将违法建筑没收。
4、建设工程施（shī）工许可证。该证（zhèng）件是办理房屋产权（quán）证（zhèng）的必备要件，没有（yǒu）该证（zhèng），购（gòu）房者根本无法取得产权证（zhèng）。
5、商品（pǐn）房预（yù）售许可（kě）证或者销（xiāo）售许可（kě）证。该证件是开发商对（duì）外销售（shòu）商品房合法证明文件，没有取得该证（zhèng）件，开发（fā）商不得对（duì）外销售商品房。(1)注意该证件载明的开发商与（yǔ）商品房（fáng）买卖（mài）合同的出卖（mài）人是否为同（tóng）一（yī）个单位；(2)注意该证件是否包含所要（yào）购买的楼盘；(3)查（chá）验该证件是（shì）否存（cún）在转借、冒用他人许可证（zhèng）的情形。
【购（gòu）房（fáng）者（zhě）可以登录大连市国土资源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进（jìn）行查验商品（pǐn）房（fáng）预售许可证，并且可以电话查询82185638（市区四区），其它区（市（shì））县（xiàn）向当地房屋局或规划（huá）局电话查（chá）询。】
二、政府行为能否作（zuò）为不可（kě）抗力，免除开发（fā）商逾期交房、逾（yú）期办证的违（wéi）约责任
合同法第一百一十七规定（dìng）：因不可抗力不能（néng）履行（háng）合同的，根椐不可抗力的（de）影响（xiǎng），部（bù）分或者全部免除（chú）责任（rèn），但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能（néng）免除（chú）责任。不可抗力是指不能预见（jiàn）、不能避免并（bìng）且不能克服的（de）客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性（xìng）事件，既包括自然（rán）力量，如地震、水灾、旱灾、暴风（fēng）雪等；又包括社会（huì）异常行（háng）为，如战争、暴（bào）乱、军事封锁等。
审（shěn）判实践中，关于（yú）政府行（háng）为是否（fǒu）纳入不（bú）可（kě）抗力（lì）争议很大（dà），我们认为应区分以下三种不（bú）同情况：
1、当政府行为是基于社（shè）会公共利益作（zuò）出的，应认定为（wéi）不可抗力（lì），如建设过程中发现文物（wù）遗址，高考、中考期（qī）间不允（yǔn）许施（shī）工（gōng），迎（yíng）接重大社（shè）会（huì）活动（dòng）导致停工（gōng）等（děng）。
2、当政（zhèng）府行为针对特定（dìng）领（lǐng）域、特定人作（zuò）出（chū）的，应考虑（lǜ）为情（qíng）事（shì）变更因素，应依公平原则，允许开（kāi）发（fā）商进行（háng）合（hé）同变（biàn）更或（huò）者解除合同。如政府规（guī）划调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暧等），这是现阶段（duàn）开发（fā）商面临的主要问题之一，这些因素开发（fā）商（shāng）不可控，虽然水电煤燃（rán）暧已经大部（bù）分由相应企业完成，但首（shǒu）先（xiān）市政基础（chǔ）设施需由相关政府管理部门审批，而大部分企（qǐ）业是龚（gōng）断企（qǐ）业（yè）且为国有独（dú）资公司，保留了较浓厚的行政色彩，且（qiě）与政（zhèng）府管理（lǐ）部（bù）门（mén）存在一定联（lián）系，很多时候不受市场规（guī）则与合（hé）同约定（dìng）的（de）控（kòng）制（zhì），我们认（rèn）为如果上述（shù）因素不考虑为情事（shì）变更因素，对（duì）开发商也同（tóng）样显失公平，尽管1999年《合同法》没有规定情事变更原（yuán）则，在立法缺失的情况下，可（kě）以依公平原（yuán）则弥补（bǔ）法律漏洞。我（wǒ）国的《民法（fǎ）通则》《合（hé）同法》均规定了公平这一（yī）基（jī）本法律原则，法院可以依法对当事人的情事（shì）变更（gèng）的诉讼（sòng）请求予以支持。
3、当（dāng）政府行为是基于（yú）第三人的过（guò）错做（zuò）出的，则不能认定为不（bú）可抗（kàng）力（lì），不能免除违约方的责任。如违反（fǎn）规划超建、改变（biàn）容（róng）积率等。
三、房屋（wū）面积条款
建设部标准合同（开发（fā）商提（tí）供）第五条关于产权登记面积与合（hé）同约定面积（jī）差异有（yǒu）两种处（chù）理方式：一是双方自行约定，有的约定为“按（àn）房屋产权证面积进行据实结算，多退少（shǎo）补（bǔ）”，一般情况下期房的暂测面积与实测面积误差率不大时不会出（chū）现纠纷，但当误差（chà）率较大时，购房（fáng）者就要（yào）补交（jiāo）较（jiào）多的房屋（wū）差（chà）价款。二是按《关（guān）于审理商品房买卖合（hé）同纠纷（fēn）案件适用法律若干问题的解释》第（dì）十四条（tiáo）第二项，此种约定（dìng）更有利于（yú）平衡各方利益（yì）。即面（miàn）积（jī）误差比绝对值超过3%时，买（mǎi）受人有权（quán）退房，买（mǎi）受人不退房（fáng）的，产权登记面积大于合同（tóng）约（yuē）定面积时（shí），面积误差比在3%以内（含（hán）3%）部分的房价款由买受人补（bǔ）足；超（chāo）出3%部分的房价款（kuǎn）由了出卖人承担，产权归买受人。
四、商品房交钥匙应注意（yì）的（de）问题
商品房具备建设部标准合同第八条及（jí）第十四（sì）条规定的交付使用条件，开（kāi）发商应书（shū）面通知购房者（zhě）办理（lǐ）交付手（shǒu）续（xù）。购（gòu）房者应根据法律、法规规（guī）定及合同约（yuē）定对住宅设（shè）备、设施的正常运行及房（fáng）屋各主要方面逐项进行（háng）验（yàn）收，同时，开（kāi）发商应向购房者出示并提（tí）供该合（hé）同（tóng）第八条规定的证明文件和《建筑工（gōng）程竣（jun4）工（gōng）验收（shōu）登记（jì）备案表》、房地产管理测（cè）绘部门实测房（fáng）屋面积数据、《住宅质量保证书（shū）》、《住宅使用说明书》等证明文件。
五、住（zhù）宅质量（liàng）保证书应包括（kuò）哪些内容（róng）
《住（zhù）宅质量保证书》是购房者要求开发商承（chéng）担保修责任的有（yǒu）效凭证，交付使用的房屋如果存在质量问题，在（zài）保（bǎo）修期内，出卖人应承担修复责任（rèn）；出卖人拒绝（jué）修复或在合理期（qī）限内拖（tuō）延修复的，买（mǎi）受人可以自（zì）行（háng）或委（wěi）托他人修复。修复（fù）费用及修复期间造成的其它损（sǔn）失由出卖人承（chéng）担。《住宅质量保（bǎo）证书》应包括以下（xià）内容，在（zài）正（zhèng）常使用下（xià），房屋（wū）建筑工程的最低（dī）保修期限为（wéi）：（一）地（dì）基（jī）基（jī）础和主体结构工程，为设（shè）计文件规定的（de）该工程的（de）合理使用（yòng）年限（xiàn）；（二）屋面防（fáng）水工程、有（yǒu）防水（shuǐ）要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热（rè）与供冷系统，为2个（gè）采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道（dào）、设备安装为（wéi）2年；（五）装（zhuāng）修工程为2年。 其他（tā）项目的（de）保修期限由建设单位和（hé）施（shī）工（gōng）单位约定（dìng）。以上内容应（yīng）写入《商品房质量保（bǎo）证书》中，其约定的保修期限不得短（duǎn）于以上最低期限。
六、主管部（bù）门没验收的房子能交（jiāo）钥匙吗
对此问题司法理论界、实务（wù）界认识（shí）不一，各地法院对于此类问题（tí）判决不统（tǒng）一。建设部门、工商部门（mén）联合制定（dìng）的《商品房买（mǎi）卖合同（tóng）》示范文本第八（bā）条交付期限中（zhōng），双方可以（yǐ）约定“商品房经验收合（hé）格”即可交付使（shǐ）用（即（jí）建设、设计、施（shī）工（gōng）、监理单位进（jìn）行（háng）验收），有些法（fǎ）律研究（jiū）者认为该（gāi）条款违反了《城市（shì）房地产（chǎn）开（kāi）发经营（yíng）管理条例》第十七条规定：“房地产（chǎn）开发项目竣工，经验（yàn）收合格后，方可使用；未经验收或（huò）者（zhě）验收不合格，不（bú）得交付”、“房地产（chǎn）项目峻工（gōng）后，房地产开发企业应当向项目（mù）所在地的县级（jí）以（yǐ）上人民政府房地产开发主管部（bù）门提出峻工验收（shōu）申请（qǐng）。房地产开发主管部门应当（dāng）在收到峻工（gōng）验（yàn）收申请之（zhī）日（rì）起（qǐ）30日（rì）内（nèi）对涉及公共安全的（de）内（nèi）容，组织工程质量监（jiān）督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”
我们认为商品房验（yàn）收标准（zhǔn）问题，建（jiàn）设管理、工商（shāng）管理（lǐ）部门主要从行业管理角度出发，其示范（fàn）合同（tóng）具有一定（dìng）的合理性（xìng），也符合现阶段国情，因（yīn）为综合验收由于各种原因（yīn）有（yǒu）时（shí）久拖（tuō）不（bú）决（jué），如此（cǐ）一（yī）来，有可（kě）能错过（guò）了最佳销售时机。但是，如果（guǒ）开发商所交付的房屋（wū）违（wéi）反《建筑法》、《消防法》《房地产管理法》的禁止（zhǐ）性规定的情况下，即使建设、设计、施工、监理单位验（yàn）收合格，也应认（rèn）为其验收无效，其交付行为无效。
七、小产权房（fáng）、军产（chǎn）房的法律性质。
小（xiǎo）产权房即建设在（zài）集体所有土地（dì）上的（de）房屋，其虽（suī）然大量存在（zài），却（què）因（yīn）违反法律规定，不（bú）受法律保（bǎo）护。由于房价居高不下，有（yǒu）些购房者迫不得已购买小产权房，小产权房已经存在多年，政府有关部门一直（zhí）未采取有力制止措施，只（zhī）是在2007年（nián）国土（tǔ）资源（yuán）部（bù）、建设部（bù）有过通知。律师认为购买小产权房应慎重。
军（jun1）产房没（méi）有（yǒu）所有权，只有永久（jiǔ）使用权，军产房未经解（jiě）放军总（zǒng）后勤部审批（pī）是（shì）非法的（de），其权益不受法（fǎ）律保（bǎo）护。现在军产房（fáng）大量（liàng）存在，交（jiāo）易活跃，购买前必须查验该项（xiàng）目是否经（jīng）过总后勤部审（shěn）批，否则可能面临（lín）房去（qù）财空的（de）风险。
大连法律咨询在（zài）线（xiàn）编（biān）辑（jí）
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